Türkiye'de kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve daha şeffaf hale getirmek amacıyla önemli bir adım atıldı. 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile riskli yapıların yıkımı ve sonrasındaki süreçler yeniden düzenlendi. Bu yeni düzenlemeler, riskli ev sahipleri için "yık ya da sat" seçeneklerini daha belirgin hale getiriyor.
Riskli Yapı Şerhi Kaldırılıyor, Süreçler Hızlanıyor
Yapılan değişiklikler kapsamında, riskli olduğu tespit edilen binaların yıkılmasının ardından arsa haline gelen taşınmazların tapu kayıtlarındaki riskli yapı şerhi kaldırılacak. Bu işlem, ilgili belgelerin ibraz edilmesiyle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idareler tarafından talep edilebilecek. Şerhin kaldırılmasının ardından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğu belirtilecek. Bu sayede, parseldeki tüm işlemler kanun çerçevesinde daha hızlı ve etkin bir şekilde yürütülecek.
Malikler Toplantı Çağrısı Yapabilecek
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar hakkında karar almak isteyen malikler, artık toplantı talebinde bulunabilecek. Bir malikin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacak. Toplantının yeri ve zamanı, muhtarlıkta veya bina girişinde 15 gün süreyle ilan edilerek ya da noter aracılığıyla maliklere bildirilecek. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde, ilan süresinin bitimiyle tüm paydaşlara tebligat yapılmış sayılacak. Toplantılarda, geçmişte olduğu gibi salt çoğunluk kararı esas alınacak.
Alınan Kararlara İtiraz Hakkı ve Süreci
Maliklerin katılımıyla gerçekleşecek toplantılarda, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile karar alınacak. Alınan kararlar ve anlaşma şartları bir tutanakla kayıt altına alınacak. Bu kararlara katılmayan maliklere, elektronik tebligat adresleri üzerinden veya noter aracılığıyla bildirim yapılacak. Riskli yapılarda, ilgili formlar doldurularak muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Bu süre zarfında kararlara itiraz etme hakkı bulunuyor. İtiraz süresi içinde anlaşma sağlanamaması durumunda, karara katılmayanların arsa payları açık artırma usulüyle satılacak.
Arsa Paylarının Satışı ve Devletin Rolü
Karara katılmayan maliklerin, 15 günlük itiraz süresi içinde teklifi incelememesi veya kararı kabul etmemesi halinde, arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara satılacak. Eğer aynı arsa sahiplerine satış gerçekleştirilemezse, TOKİ veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından rayiç bedeli ödenerek mülk devralınacak. Bu durum, riskli yapıların daha hızlı bir şekilde dönüşümünü sağlamayı amaçlıyor.
Yıkım Sonrası Arsa Satışında Öncelik Devletin
Üzerindeki riskli bina yıkıldıktan sonra arsa haline gelen taşınmazların satışı söz konusu olduğunda, öncelik Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na veya Bakanlığın ilgili kuruluşlarına tanınacak. Bu kurumlar tarafından uygun görülmesi halinde, arsa payları satın alınanlarla yeni konut veya işyeri sözleşmeleri yapılabilecek. Bu adım, devletin kentsel dönüşüm projelerindeki rolünü daha da güçlendiriyor.
Yapılaşma Hakkı Başka Parsele Aktarılabilecek
Yeni düzenlemeler, zeminden kaynaklanan veya afet riskleri nedeniyle yapılaşma hakkının bulunmadığı durumlarda da çözüm sunuyor. Uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, başka bir parselde inşa edilebilecek. Bu durum, maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakati ile mümkün olacak. Bu sayede, yapılaşma hakkı olan ancak riskli yapı nedeniyle kullanılamayan alanlardaki potansiyel değerlendirilebilecek. Bu tür durumlarda, ilgili müdürlükten alınacak yazı ile belediyelere ve tapu müdürlüklerine bilgi verilecek.
Bu yeni düzenlemeler, riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmayı, maliklerin haklarını korumayı ve daha güvenli yaşam alanları oluşturmayı hedefliyor. Özellikle "yık ya da sat" prensibinin daha net uygulanması, süreci hızlandıracak önemli bir gelişme olarak öne çıkıyor. Bu kapsamda, kentsel dönüşümün geleceği için atılan bu adımların sonuçları yakından takip edilecek.